غالباً شنیده مى شود وظیفه کارشناس رسمى ساختمان در ارزیابى اراضى و املاک ، صرفا اعلام قیمت عرف بازار به مرجع ارجاع کارشناسى است . این سخن اگر نگوئیم اشتباه است ولى می توان گفت ناقص است . قبول این نظر به معنى تنزل مقام کارشناس رسمى در اندازه یک مشاور املاکى است .
تفاوت بارز یک کارشناس رسمى با یک مشاور املاکى در تسلط کارشناس رسمى به قوانین و مصوبات و ضوابط شهرسازى است ، چیزى که مشاور املاکى از آنها بى اطلاع بوده و یا نسبت به آنها بى تفاوت هستند .
مثلا در ارزیابى یک قطعه زمین شهرى ، علاوه بر عوامل معمول و موثر در ارزیابى ، چون :
موقعیت و محله مورد وقوع ملک ، تراکم جمعیت محل، دسترسی و عرض گذر ها ، وجود خطوط اتوبوسرانی ، نوسازی محله و همجواران ، کلاس مردم محله ، دسترسی به مراکز خرید ، نرخ ساختمانها و آپارتمانهای آماده فروش ، وجود همسایگان شلوغ و پر سر و صدا مانند مدارس ، ورزشگاهها ، مساجد ، خوشنام بودن محله ، دسترسی به انشعاب آب ، برق ، گاز شهری و تلفن ، عدم صعوبت درساخت ، وجود اصناف پر سروصدا و مزاحم در نزدیک ملک ، بالا بودن سطح آب زیرزمینی و ....
لازم است با توجه به ضوابط و مقررات شهرسازى و معمارى ، عوامل موثر زیر در نظر گرفته شوند .
🔅ضوابط و مقررات تفکیک و تجمیع زمین
🔅ضوابط و ضریب اشغال ساختمان
🔅ضوابط استقرار ساختمان در قطعه ، حیاطها و فضاى سبز
🔆تراکم مجاز ساختمانى و بیشینه تراکم متعلقه
🔅زیر بناى خالص و ناخالص
🔅ضوابط ابعاد و مساحت زمین
🔅ارتفاع و تعداد طبقات مسکونى ، ادارى ، تجارى متعلقه
🔅استفاده هاى مجاز زمین از نظر نوع کاربرى
🔅ضوابط ساختمانى
🔅حقوق پایه (استحقاقى) زمین شهرى و راهکارهاى محاسبه امتیازها و خسارت هاى ناشى از اجراى طرح هاى احتمالى در محدوده قطعه
🔅حقوق مکتسبه
🔅اعطاى امتیاز
🔅ضوابط و مقررات کارکردهاى خدمات عمومى مجاز حوزه کاربرى مسکونى
🔅ضوابط و مقررات پارکینگ و امکان ساخت نوع آن
🔅اطلاع و لحاظ طرحهاى ویژه احتمالى از دیدگاه مالکیت و قطعه بندى و موقعیت و کاربرد توسعه شهرى
اطلاع از حریم هاى قانونى شهرى (آل رو ، شبکه هاى تاسیسات زیر بنایى ، خطوط انتقال نفت و گاز ، مراکز تاسیاستى ، خدماتى )و تاثیر انها بر قطعه مورد ارزیابى و ....
